Seit dem Platzen der Internetblase im Jahr 2000 hat die Immobilie als reine Anlageklasse ein gigantisches Revival erlebt. Billionen wurden in diesen Markt verschoben. Die Russen zum Beispiel haben halb London aufgekauft mit dramatischen Folgen für die Preise, die Chinesen hatten Australien und jetzt Berlin im Visier. Dabei gilt der währungssichere und einkommensstarke Schweizer Markt als besonders attraktiv für das renditesuchende globale Anlagekapital, er war allerdings durch die Lex Koller geschützt. Seit der Finanzmarktkrise von 2008 hat sich dieser Trend mit der Flucht aus dem Euro nochmals verstärkt. Entsprechend wurde in der Schweiz an neuen Anlagegefässen gewerkelt. 2000 ging in der Schweiz die erste Immobilienfirma an die Börse. Auf Bestellung der Immobilienbranche privilegierte das Parlament im Jahr 2005 börsenkotierte Immobiliengesellschaften im Rahmen der Lex Koller. Die sogenannte «Lex Theiler» war geboren – benannt nach dem damaligen Nationalrat und Verwaltungsrat der Mobimo und heutigen Ständerat Georges Theiler.
Nach Inkrafttreten ging die Mobimo AG folgerichtig an die Börse. Man schuf eine Schleuse in unsere Wohnimmobilien für das globale Finanzkapital, das seine Portfolios sowohl in Immobilien als auch in Schweizerfranken diversifizieren muss. Wie schon 1997, als man die Gewerbeimmobilien aus dem Schutzbereich herauslöste, weichte man die Lex Koller erneut auf. Die Marktkapitalisierung dieser Vehikel explodierte in der Folge. Allein in den letzten fünf Jahren verzweieinhalbfachte sich diese. Auch die Kapitalisierung der Immobilienfonds stieg markant an. So sind Milliarden von zusätzlichem Kapital, wie beispielsweise von Blackrock, dem norwegischen Staatsfonds, dem katarischen Ölfonds und superreichen Privatpersonen in die Schweiz gelangt.
Dieses zusätzliche Kapital ist ohne geringsten Zweifel verdrängend und nicht ergänzend, wie die Immobilienlobby dreist behauptet. Nicht zu wenig Kapital, sondern zu viel buhlt um den knappen Boden und Immobilien. Wir haben Anlagenotstand. Unsere Pensionskassen wissen schon gar nicht mehr wohin mit dem Geld. Je mehr Kapital sich um die gleichen Immobilien balgt, desto teurer werden sie.
Wer die Logik des globalisierten Finanzkapitals über unseren Immobilienmarkt stülpt, riskiert schwerwiegenden Schaden: zusätzlichen Druck auf die ohnehin schon schwindelerregend hohen Immobilienpreise, unerwünschten Druck auf den Schweizerfranken und die direkten Renditen der Pensionskassen und der privaten Immobilieneigentümer, mehr Risiko. Wer das will, handelt unverantwortlich gegenüber unserer Volkswirtschaft. Ändert sich ein Parameter (z. B. die Zinsen), zieht das globale Finanzkapital ins nächste Land; unsere Immobilien, unsere Pensionskassen und wir aber bleiben und können dann den Scherbenhaufen aufwischen. Mobiles Kapital passt nun einmal nicht zu immobilen Gütern. Wie folgenschwer dies werden kann, hat uns die Finanzkrise gezeigt, die ihren Ursprung im US-Immobilienmarkt hatte, oder die dramatische Immobilienkrise in Spanien und Irland.
Warum Mieter, Wohneigentümer und KMU zudem die Renditen von britischen Hedge-Funds oder US-Banken finanzieren müssen, bleibt auch ein gut bewahrtes Geheimnis. Zumal Land und Liegenschaften zur Klasse der essenziellen Güter gehören – wie Wasser und Luft. Man muss sie zwangskonsumieren, denn man kann nicht nicht wohnen. Zudem ist Boden nicht vermehrbar, was zu hohen leistungsfreien Gewinnen wie Planungsgewinnen führt. Wertsteigerungen hängen massgeblich von steuerfinanzierten Infrastrukturleistungen wie Strassen, öV, Schulhäusern usw. ab, weshalb eine Koppelung des Immobilieneigentums an den Steuersitz (mit allen Steuerarten) durch die Lex Koller systemisch richtig ist.
Hier geht es nicht um ein bisschen mehr oder weniger Regulierung oder mehr oder weniger Abschottung, hier geht es um den Schutz unseres mit Abstand grössten Multibillionen-Teilmarkts, es geht um die Wohnkosten, den grössten Posten im Haushaltsbudget. Mieten und Raumkosten werden zunehmend auch eine gewinnschmälernde Belastung für die KMU. Dem Gewerbe- und dem Hauseigentümerverband sollten schon lange die Alarmglocken läuten.
All diese Gründe machen den Schutz von Immobilieneigentum nicht nur richtig, sondern nötiger denn je. Die Lex Koller spannt einen Vorbehalt über unseren Immobilienmarkt: Land und Liegenschaften sind jenen natürlichen und juristischen Personen vorbehalten, die in der Schweiz wohnen, arbeiten, geschäften sowie ihren Lebensmittelpunkt und Steuersitz hier haben. Es gibt keinen einzigen Grund, die Aufweichungen der Vergangenheit nicht rückgängig zu machen und damit die Schleusen zu schliessen. Das sehen der Bundesrat und der Nationalrat auch so.
Bleibt zu hoffen, dass der Ständerat, trotz massiven Lobby-Avancen in der letzten Woche, standhaft bleibt. Wir sind doch in Bern nicht bei den Pfadfindern, wo man sich mittels Telefonalarms das «richtige» Abstimmungsverhalten bestellt. Und wir legiferieren besser auch nicht für das Portemonnaie von einzelnen wenigen Akteuren, sondern im Interesse der Volkswirtschaft.
Text erschienen in der Neuen Zürcher Zeitung vom 7. April 2014